נכנסים לדירה חדשה? זה הזמן לעשות בדק בית

 מזל טוב! רכשתם דירה חדשה מקבלן ותאריך מסירת הדירה קרב ובא. אז עברתם תהליך מורכב ומאתגר, החל מסגירת החוזה ועד סיום הבנייה, השקעתם את מיטב כספכם וזמנכם וכעת אתם רוצים להיות בטוחים שהמוצר המוגמר שתקבלו עם קבלת המפתח יהיה שווה ערך להשקעה המרובה שלכם.

מידי שנה נמכרות בישראל עשרות אלפי דירות חדשות ועוד עשרות אלפים דירות יד שנייה. כשקונים דירה חדשה מהקבלן נראה שאתם מקבלים נכס גמור ומושלם. אבל כל מי שמתמצא בתחום הבניין יודע שהדברים אינם תמיד כל- כך פשוטים. כפי שפורסם בעיתון דה מרקר, חוקרים מהטכניון טוענים כי ב-100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה. לאור זאת, ישנה זכות בסיסית לכל רוכש בישראל לבצע בדק בית. החוק מגדיר בדק בית כ"תקופת הבדק", כלומר – תקופה שבה לקבלן יש אחריות כלפי רוכש הדירה, וזאת מלבד תקופת אחריות בת שלוש שנים שמתחילה עם סיום תקופת הבדק.

לצד הדירות החדשות, צומח שוק דירות יש שנייה, בעיקר לזוגות צעירים. שוק הנדל"ן בישראל אינו מאפשר לרבים מאתנו, ובעיקר זוגות צעירים לרכוש דירה חדשה מקבלן. ערך הדירות בישראל ממריא בעשרות אחוזים מידי שנה וכך קשה יותר למצוא דירה לרכישה עליה נשקיע את מיטב כספנו. מידי שנה נמכרות בישראל עשרות אלפי דירות חדשות ועוד עשרות אלפים דירות יד שנייה.

רכישת דירה יד שנייה הופכת למהלך הגדול ביותר שעושים בעיקר זוגות צעירים. הם משקיעים את מיטב כספם לרכישת הדירה בתקווה לקבל מוצר תקין, שמיש ובטיחותי לחיי משפחתם. לאור זאת, חשיבות בדק בית לדירה יד שנייה הופך למשמעותי יותר ויותר עם השנים.

תכליתו של תהליך בדק בית מקצועי הוא לאתר את כלל הליקויים הקיימים במבנה, מהליקוי האקוטי ועד המינורי ביותר, ולאחר מכן להפיק דו"ח בדק (חוות דעת הנדסית) המציין את הליקויים אל מול התקן הישראלי הרלוונטי המעיד על הליקוי, לרבות דוגמאות של תמונות מהשטח וכן צפי עלויות טיפול בליקויים שהתגלו. על הקבלן חלה החובה לתקן את הליקויים עד שנה מיום מסירת הדירה.

כמעצבת פנים, אני מאמינה שכל מעצב צריך להבין בליקויי בניה כבסיס להבנה מבננית ואופני ביצוע באלמנטים שונים כדוגמת שלד ובנייה / מסגרות / נגרות / טיח / ניקוזי אינסטלציה ועוד. בימים אלה אני לומדת קורס בדק בית מטעם משרד הכלכלה ובין לבין פגשתי קולגות מהתחום.

בראיון שערכתי עם מר איתן דמארי, מנכ"ל ומייסד חברת "דמארי שירותי הנדסה", וכן מרצה לקורס בדק בית במכללה למנהל, מניתי מספר שאלות ותשובות שכדאי לדעת. הוא מסביר:

1. מדוע יש צורך בבדק בית?

ישנם סיבות רבות לצורך בבדק בית.

כיום ישנם מאות תקנים המעוגנים בחוק. על מנת לאכוף את התקנים הללו מומלץ להזמין בודק מומחה עם ניסיון עשיר וידע ביצועי, בתחום הבניה. כאשר ישנה מסירה ראשונה, מסירה שניה או פרוטוקול חתימה על מפתח מי שמתלווה הוא מנהל העבודה או מהנדס ביצוע. קל לראות כי קיים ניגוד אינטרסים מוחלט שהמבצע בניה עובר עם הלקוח על הליקויים. מלבד זאת מאוד חשוב לתעד את מצב הדירה בטרם קבלת המפתח או בעת קבלת המפתח.

הסבר מהו מסירה ראשונה, מסירה שניה , ופרוטוקול חתימה על מפתח:

כאשר אנו קונים דירה מקבלן בטרם קבלת מפתח (להלן : פרוטוקול חתימה על מפתח) מתבצעת מסירה ראשונה, מסירה שניה וזאת על מנת לתקן את הליקויים בטרם קבלת המפתח. כאשר מקבלים מפתח זהו "פרוטוקול חתימה על מפתח".

האם עפ"י חוק מותר להביא בדק בית בטרם קבלת מפתח?
כאשר קונים דירה מקבלן, ישנם קבלנים המאפשרים כניסת בדק בית וישנם קבלנים שאינם מאפשרים. עפ"י חוק הקבלן לא מחויב להסכים לכניסת בדק בית עד קבלת המפתח (להלן " פרוטוקול חתימה על מפתח").

3. מדוע קבלן מאפשר כניסת בדק בית בטרם "פרוטוקול חתימה על מפתח" ?

קבלנים המאפשרים כניסת בדק בית, הרי שהעניין והאינטרס הוא משותף. מצדנו (הלקוח) אנו נעדיף לעבור לבית לאחר תיקון כלל הליקויים, והקבלן יעדיף לתקן את כלל הליקויים בטרם אכלס את הפרויקט על מנת לחסוך את ההתנהלות של ביצוע הליקויים כאשר הפרויקט מאוכלס. כשהפרויקט מאוכלס על הקבלן לתאם עם הדיירים את הזמנים לתיקון הליקויים ובנוסף לאחר שהבית מאוכלס (ריהוט וכו'), קשה יותר לקבלן לבצע את הליקויים וזה מקשה ומאריך את משך העבודות.

4. אם קבלן לא מסכים לכניסת בדק בית בטרם האכלוס, מה ניתן לעשות?

כפי שצוין לעיל, עפ"י חוק זה זכותו. יש לציין כי קבלנים רבים נוהגים כך, כיוון שאינם רוצים להתמודד עם הבעיות בטרם מסירה. במקרים רבים כיוון שהליקויים ותיקונם ידרשו איחור במועד הפרויקט. יש לציין כי חברות קבלניות גדולות ואיכותיות יאפשרו כניסת בדק בית בטרם " פרוטוקול חתימה על מפתח".

5. מתי עדיף להכניס בדק בית?

מומלץ להכניס בדק בית באם זה אפשרי, במועד מסירה ראשונה, מסירה שניה. זאת על מנת לאפשר לקבלן לתקן את כלל הליקויים בטרם יעבור הדייר לבית. במידה והקבלן אינו מאפשר כניסת בדק בית במסירות ורק לאחר קבלת מפתח, מומלץ לזמן בדק ביום קבלת מפתח או מספר ימים אחרי כשהדגש הוא בטרם נכנסו בעלי מקצוע. גם אם נכנסו בעלי מקצוע כלל החוקים ושנות הבדק תקפות. מניסיוני ישנם קבלנים שמשתמשים בתירוץ זה על מנת להתנער מאחריות לליקויים. מכאן הצורך לתעד את הדירה כפי שנתקבלה מהקבלן.

6. האם הקבלן מחויב לבדק בית?

כן. בדק בית הוא דו"ח הנדסי ומשפטי שהקבלן מחויב אליו. בעת ביצוע העבודות אין יכולת וזכות לקונה (להלן "הדייר") לפקח על עבודות הבניה, או לשכור מפקח מיוזמתו. הדייר קונה תוצר מוגמר. על מנת להגן על הדייר יש את חוק המכר אליו הקבלן מחויב.

7. האם במידה וחתמתי לקבלן על קבלת הדירה, ושאין ליקויים עדיין בדק בית רלוונטי?

בנושא זה יש לציין כי ישנם קבלנים רבים המטעים את הלקוח. אין סמכות ויכולת עפ"י חוק לקבלן להחתים דייר שאין ליקויים או שהדירה במצב תקין. גם אם חתמתם שהדירה מושלמת ואין ליקויים זה לא קביל משפטית. הקבלן לא יכול בחתימה לבטל חוק! (להלן חוק המכר), משמע ניתן לזמן בדק בית גם לאחר כלל חתימות לקבלן. קבלנים רבים מנצלים את ידיעת הלקוח ומשתמשים בחתימות שפסולות מיסודם על מנת להכניס לתודעת הלקוח שזה אשמתו שהוא חתם. חשוב לציין בשנית : כל חתימה לקבלן אינה קבילה משפטית בנוגע לליקויי בניה ולשנות בדק על הדירה.

8. מה זה אחריות קבלן? מה זה שנות בדק? מה זה תקופת אחריות קבלן? ומה ההבדל ביניהם?

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

1. תקופת הבדק: בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקויים, אלא אם הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה (נקרא: "פרוטוקול מסירה"), ונמשכת בין שנה לשבע שנים, כתלות בסוג הליקוי.
2. תקופת האחריות: בתקופת האחריות, חובת ההוכחה חלה על הרוכש, דהיינו: על הרוכש להוכיח כי הליקוי הוא יסודי (נובע מתכנון לקוי, חומרים, עבודה לא מקצועית וכו'). תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שבע שנים על כלל הקטגוריות. (נזכור כי תקופת הבדק משתנה כתלות בסוג הליקוי).

9. האם ניתן לבדוק רטיבות בטרם קבלת מפתח?

לא. ניתן לראות רטיבויות פעילות או שימני רטיבות שהתייבש. אין מכשיר ביקום לרבות מצלמה תרמית שמאפשר לראות רטיבויות מתחת לרצפה, קירות וכו'.  בבדיקה הראשונית ניתן לראות רטיבויות פעילות או רטיבויות שהתייבשו , אך אין מכשיר שיכול לחזות רטיבויות או לחילופין לאתר רטיבות מתחת ריצוף, אחוזי לחות בשומשום וכו'. הדרך היחידה לבדיקת חדרים רטובים ( מקלחות, שירותי ומרפסות שמש), היא השמשתם. בעת בניית המבנה הקבלן מבוצע ע"פ תקן לבצע בדיקת הצפה במשך 3 ימים, ורק לאחר בדיקת ההצפה לרצף את הרצפות. בפועל אין גוף שבודק את הקבלן (מפקח מטעם הדיירים), לכן רק השמשת חדרים רטובים נוכל לדעת אם האטימה של החדרים הרטובים בוצעה ע"פ תקנים ישראלים. יש לציין שמים הם אחד מהכוחות החזקים בטבע ובמידה והקבלן לא ביצע איטום בצורה מקצועית וע"פ תקן (בדיקת הצפה), בעת שימוש נראה סימני רטיבות. (אם קיימת נזילה מהדייר שמעל נראה סימני רטיבות בתקרה, ואם הבעיה אצלנו אז נראה סימני רטיבות אצל הדייר מתחתנו).

10. מדוע קוראים לזה שנת בדק?

כפי שציינתי וניתן לראות בטבלה המצורפת, למרבית הליקויים ישנם שנות בדק. (לדוגמא: מסגרות ונגרות 2 שנים תקופת בדק, ריצוף וחיפויים – 2 שנות בדק, סדקים מעל 1.5 מ"מ – 7 שנות בדק וכו'), ובסוף כתוב כל אי התאמה לכלל הקטגוריות – תקופת בדק של שנה. מכאן נגזר כי שנת בדק מכילה את כלל הליקויים. חשוב לציין כי שנות הבדק הם מעבר לשנה. ראה טבלה מצורפת.

11. מה עושים במידה והקבלן מסרב לבצע את הליקויים ע"פ דו"ח?

ראשית יש לציין כי הדו"ח הינו דו"ח משפטי לכל דבר. ניתן לתבוע את הקבלן בבית משפט, או לחילופי להגיע להסדר כספי או פיצוי בעבודות שונות ונוספות בדירה. (לדוגמא: אם יש אריחים פגומים מתחת לארונות מטבח וזה לא מפריע ללקוח, הוא יכול להגיע להסכם עם הקבלן שלא יחליף, אך יוסיף לו שקע נוסף בדירה או פיצוי אחר).

12. תוך כמה זמן צריך הקבלן לבצע את הליקויים?

ע"פ חוק הזמן לבצע את הליקויים הוא: " זמן סביר". הכוונה בזמן סביר היא כתלות בליקוי. אם יש פיצוץ בצינור הרי שזמן סביר הוא מיידי (יום, יומיים), אך אם יש פגם אסתטי זמן סביר ע"פ עורך דין הוא כ- 3 חודשים.

חשוב לדעת כי לאחר ביצוע כלל הבדיקות, רישום ותיעוד בתמונות מופקת חוות דעת הנדסית לנכס, באמצעות  דו"ח מפורט אשר כולל את כלל הליקויים, לרבות התמונות והפניות לתקנים.

להלן דוגמאות למסמך הנדסי  מטעם דמארי שירותי הנדסה.

אז לפני שאתם נכנסים לדירה החדשה שלכם, בין אם זו דירה חדשה או דירה יד שנייה, כדאי לכם להזמין בדק בית.

בהצלחה!