נכנסים לדירה חדשה? זה הזמן לעשות בדק בית
נכנסים לדירה חדשה? זה הזמן לעשות בדק בית
מזל טוב! רכשתם דירה חדשה מקבלן ותאריך מסירת הדירה קרב ובא. אז עברתם תהליך מורכב ומאתגר, החל מסגירת החוזה ועד סיום הבנייה, השקעתם את מיטב כספכם וזמנכם וכעת אתם רוצים להיות בטוחים שהמוצר המוגמר שתקבלו עם קבלת המפתח יהיה שווה ערך להשקעה המרובה שלכם.
מידי שנה נמכרות בישראל עשרות אלפי דירות חדשות ועוד עשרות אלפים דירות יד שנייה. כשקונים דירה חדשה מהקבלן נראה שאתם מקבלים נכס גמור ומושלם. אבל כל מי שמתמצא בתחום הבניין יודע שהדברים אינם תמיד כל- כך פשוטים. כפי שפורסם בעיתון דה מרקר, חוקרים מהטכניון טוענים כי ב-100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה. לאור זאת, ישנה זכות בסיסית לכל רוכש בישראל לבצע בדק בית. החוק מגדיר בדק בית כ"תקופת הבדק", כלומר – תקופה שבה לקבלן יש אחריות כלפי רוכש הדירה, וזאת מלבד תקופת אחריות בת שלוש שנים שמתחילה עם סיום תקופת הבדק.
לצד הדירות החדשות, צומח שוק דירות יש שנייה, בעיקר לזוגות צעירים. שוק הנדל"ן בישראל אינו מאפשר לרבים מאתנו, ובעיקר זוגות צעירים לרכוש דירה חדשה מקבלן. ערך הדירות בישראל ממריא בעשרות אחוזים מידי שנה וכך קשה יותר למצוא דירה לרכישה עליה נשקיע את מיטב כספנו. מידי שנה נמכרות בישראל עשרות אלפי דירות חדשות ועוד עשרות אלפים דירות יד שנייה.
רכישת דירה יד שנייה הופכת למהלך הגדול ביותר שעושים בעיקר זוגות צעירים. הם משקיעים את מיטב כספם לרכישת הדירה בתקווה לקבל מוצר תקין, שמיש ובטיחותי לחיי משפחתם. לאור זאת, חשיבות בדק בית לדירה יד שנייה הופך למשמעותי יותר ויותר עם השנים.
תכליתו של תהליך בדק בית מקצועי הוא לאתר את כלל הליקויים הקיימים במבנה, מהליקוי האקוטי ועד המינורי ביותר, ולאחר מכן להפיק דו"ח בדק (חוות דעת הנדסית) המציין את הליקויים אל מול התקן הישראלי הרלוונטי המעיד על הליקוי, לרבות דוגמאות של תמונות מהשטח וכן צפי עלויות טיפול בליקויים שהתגלו. על הקבלן חלה החובה לתקן את הליקויים עד שנה מיום מסירת הדירה.
כמעצבת פנים, אני מאמינה שכל מעצב צריך להבין בליקויי בניה כבסיס להבנה מבננית ואופני ביצוע באלמנטים שונים כדוגמת שלד ובנייה / מסגרות / נגרות / טיח / ניקוזי אינסטלציה ועוד. בימים אלה אני לומדת קורס בדק בית מטעם משרד הכלכלה ובין לבין פגשתי קולגות מהתחום.
בראיון שערכתי עם מר איתן דמארי, מנכ"ל ומייסד חברת "דמארי שירותי הנדסה", וכן מרצה לקורס בדק בית במכללה למנהל, מניתי מספר שאלות ותשובות שכדאי לדעת. הוא מסביר:
- מדוע יש צורך בבדק בית?
ישנם סיבות רבות לצורך בבדק בית.
כיום ישנם מאות תקנים המעוגנים בחוק. על מנת לאכוף את התקנים הללו מומלץ להזמין בודק מומחה עם ניסיון עשיר וידע ביצועי, בתחום הבניה. כאשר ישנה מסירה ראשונה, מסירה שניה או פרוטוקול חתימה על מפתח מי שמתלווה הוא מנהל העבודה או מהנדס ביצוע. קל לראות כי קיים ניגוד אינטרסים מוחלט שהמבצע בניה עובר עם הלקוח על הליקויים. מלבד זאת מאוד חשוב לתעד את מצב הדירה בטרם קבלת המפתח או בעת קבלת המפתח.
הסבר מהו מסירה ראשונה, מסירה שניה , ופרוטוקול חתימה על מפתח:
כאשר אנו קונים דירה מקבלן בטרם קבלת מפתח (להלן : פרוטוקול חתימה על מפתח) מתבצעת מסירה ראשונה, מסירה שניה וזאת על מנת לתקן את הליקויים בטרם קבלת המפתח. כאשר מקבלים מפתח זהו "פרוטוקול חתימה על מפתח".
האם עפ"י חוק מותר להביא בדק בית בטרם קבלת מפתח?
כאשר קונים דירה מקבלן, ישנם קבלנים המאפשרים כניסת בדק בית וישנם קבלנים שאינם מאפשרים. עפ"י חוק הקבלן לא מחויב להסכים לכניסת בדק בית עד קבלת המפתח (להלן " פרוטוקול חתימה על מפתח").
- מדוע קבלן מאפשר כניסת בדק בית בטרם "פרוטוקול חתימה על מפתח" ?
קבלנים המאפשרים כניסת בדק בית, הרי שהעניין והאינטרס הוא משותף. מצדנו (הלקוח) אנו נעדיף לעבור לבית לאחר תיקון כלל הליקויים, והקבלן יעדיף לתקן את כלל הליקויים בטרם אכלס את הפרויקט על מנת לחסוך את ההתנהלות של ביצוע הליקויים כאשר הפרויקט מאוכלס. כשהפרויקט מאוכלס על הקבלן לתאם עם הדיירים את הזמנים לתיקון הליקויים ובנוסף לאחר שהבית מאוכלס (ריהוט וכו'), קשה יותר לקבלן לבצע את הליקויים וזה מקשה ומאריך את משך העבודות.
- אם קבלן לא מסכים לכניסת בדק בית בטרם האכלוס, מה ניתן לעשות?
כפי שצוין לעיל, עפ"י חוק זה זכותו. יש לציין כי קבלנים רבים נוהגים כך, כיוון שאינם רוצים להתמודד עם הבעיות בטרם מסירה. במקרים רבים כיוון שהליקויים ותיקונם ידרשו איחור במועד הפרויקט. יש לציין כי חברות קבלניות גדולות ואיכותיות יאפשרו כניסת בדק בית בטרם " פרוטוקול חתימה על מפתח".
- מתי עדיף להכניס בדק בית?
מומלץ להכניס בדק בית באם זה אפשרי, במועד מסירה ראשונה, מסירה שניה. זאת על מנת לאפשר לקבלן לתקן את כלל הליקויים בטרם יעבור הדייר לבית. במידה והקבלן אינו מאפשר כניסת בדק בית במסירות ורק לאחר קבלת מפתח, מומלץ לזמן בדק ביום קבלת מפתח או מספר ימים אחרי כשהדגש הוא בטרם נכנסו בעלי מקצוע. גם אם נכנסו בעלי מקצוע כלל החוקים ושנות הבדק תקפות. מניסיוני ישנם קבלנים שמשתמשים בתירוץ זה על מנת להתנער מאחריות לליקויים. מכאן הצורך לתעד את הדירה כפי שנתקבלה מהקבלן.
- האם הקבלן מחויב לבדק בית?
כן. בדק בית הוא דו"ח הנדסי ומשפטי שהקבלן מחויב אליו. בעת ביצוע העבודות אין יכולת וזכות לקונה (להלן "הדייר") לפקח על עבודות הבניה, או לשכור מפקח מיוזמתו. הדייר קונה תוצר מוגמר. על מנת להגן על הדייר יש את חוק המכר אליו הקבלן מחויב.
- האם במידה וחתמתי לקבלן על קבלת הדירה, ושאין ליקויים עדיין בדק בית רלוונטי?
בנושא זה יש לציין כי ישנם קבלנים רבים המטעים את הלקוח. אין סמכות ויכולת עפ"י חוק לקבלן להחתים דייר שאין ליקויים או שהדירה במצב תקין. גם אם חתמתם שהדירה מושלמת ואין ליקויים זה לא קביל משפטית. הקבלן לא יכול בחתימה לבטל חוק! (להלן חוק המכר), משמע ניתן לזמן בדק בית גם לאחר כלל חתימות לקבלן. קבלנים רבים מנצלים את ידיעת הלקוח ומשתמשים בחתימות שפסולות מיסודם על מנת להכניס לתודעת הלקוח שזה אשמתו שהוא חתם. חשוב לציין בשנית : כל חתימה לקבלן אינה קבילה משפטית בנוגע לליקויי בניה ולשנות בדק על הדירה.
- מה זה אחריות קבלן? מה זה שנות בדק? מה זה תקופת אחריות קבלן? ומה ההבדל ביניהם?
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
- תקופת הבדק: בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקויים, אלא אם הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה (נקרא: "פרוטוקול מסירה"), ונמשכת בין שנה לשבע שנים, כתלות בסוג הליקוי.
- תקופת האחריות: בתקופת האחריות, חובת ההוכחה חלה על הרוכש, דהיינו: על הרוכש להוכיח כי הליקוי הוא יסודי (נובע מתכנון לקוי, חומרים, עבודה לא מקצועית וכו'). תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שבע שנים על כלל הקטגוריות. (נזכור כי תקופת הבדק משתנה כתלות בסוג הליקוי).
- האם ניתן לבדוק רטיבות בטרם קבלת מפתח?
לא. ניתן לראות רטיבויות פעילות או שימני רטיבות שהתייבש. אין מכשיר ביקום לרבות מצלמה תרמית שמאפשר לראות רטיבויות מתחת לרצפה, קירות וכו'. בבדיקה הראשונית ניתן לראות רטיבויות פעילות או רטיבויות שהתייבשו , אך אין מכשיר שיכול לחזות רטיבויות או לחילופין לאתר רטיבות מתחת ריצוף, אחוזי לחות בשומשום וכו'. הדרך היחידה לבדיקת חדרים רטובים ( מקלחות, שירותי ומרפסות שמש), היא השמשתם. בעת בניית המבנה הקבלן מבוצע ע"פ תקן לבצע בדיקת הצפה במשך 3 ימים, ורק לאחר בדיקת ההצפה לרצף את הרצפות. בפועל אין גוף שבודק את הקבלן (מפקח מטעם הדיירים), לכן רק השמשת חדרים רטובים נוכל לדעת אם האטימה של החדרים הרטובים בוצעה ע"פ תקנים ישראלים. יש לציין שמים הם אחד מהכוחות החזקים בטבע ובמידה והקבלן לא ביצע איטום בצורה מקצועית וע"פ תקן (בדיקת הצפה), בעת שימוש נראה סימני רטיבות. (אם קיימת נזילה מהדייר שמעל נראה סימני רטיבות בתקרה, ואם הבעיה אצלנו אז נראה סימני רטיבות אצל הדייר מתחתנו).
- מדוע קוראים לזה שנת בדק?
כפי שציינתי וניתן לראות בטבלה המצורפת, למרבית הליקויים ישנם שנות בדק. (לדוגמא: מסגרות ונגרות 2 שנים תקופת בדק, ריצוף וחיפויים – 2 שנות בדק, סדקים מעל 1.5 מ"מ – 7 שנות בדק וכו'), ובסוף כתוב כל אי התאמה לכלל הקטגוריות – תקופת בדק של שנה. מכאן נגזר כי שנת בדק מכילה את כלל הליקויים. חשוב לציין כי שנות הבדק הם מעבר לשנה. ראה טבלה מצורפת.
- מה עושים במידה והקבלן מסרב לבצע את הליקויים ע"פ דו"ח?
ראשית יש לציין כי הדו"ח הינו דו"ח משפטי לכל דבר. ניתן לתבוע את הקבלן בבית משפט, או לחילופי להגיע להסדר כספי או פיצוי בעבודות שונות ונוספות בדירה. (לדוגמא: אם יש אריחים פגומים מתחת לארונות מטבח וזה לא מפריע ללקוח, הוא יכול להגיע להסכם עם הקבלן שלא יחליף, אך יוסיף לו שקע נוסף בדירה או פיצוי אחר).
- תוך כמה זמן צריך הקבלן לבצע את הליקויים?
ע"פ חוק הזמן לבצע את הליקויים הוא: " זמן סביר". הכוונה בזמן סביר היא כתלות בליקוי. אם יש פיצוץ בצינור הרי שזמן סביר הוא מיידי (יום, יומיים), אך אם יש פגם אסתטי זמן סביר ע"פ עורך דין הוא כ- 3 חודשים.
חשוב לדעת כי לאחר ביצוע כלל הבדיקות, רישום ותיעוד בתמונות מופקת חוות דעת הנדסית לנכס, באמצעות דו"ח מפורט אשר כולל את כלל הליקויים, לרבות התמונות והפניות לתקנים.
להלן דוגמאות למסמך הנדסי מטעם דמארי שירותי הנדסה.
אז לפני שאתם נכנסים לדירה החדשה שלכם, בין אם זו דירה חדשה או דירה יד שנייה, כדאי לכם להזמין בדק בית.
בהצלחה!
generic tadalafil reviews
generic tadalafil reviews
can i drink alcohol while taking zoloft
can i drink alcohol while taking zoloft
metronidazole sabs
metronidazole sabs
switching from lexapro to zoloft
switching from lexapro to zoloft
lexapro and duloxetine together
lexapro and duloxetine together
keflex half life
keflex half life
cephalexin treat chlamydia
cephalexin treat chlamydia
increasing escitalopram
increasing escitalopram
effexor or cymbalta for weight loss
effexor or cymbalta for weight loss
gabapentin percocet
gabapentin percocet
viagra mexico cost
viagra mexico cost
alprazolam and fluoxetine together in dogs
alprazolam and fluoxetine together in dogs
can you take benadryl with amoxicillin
can you take benadryl with amoxicillin
how much cephalexin to give a cat
how much cephalexin to give a cat
ciprofloxacin brand
ciprofloxacin brand
bactrim vs cephalexin
bactrim vs cephalexin
does bactrim treat strep throat
does bactrim treat strep throat
neurontin migraine treatment
neurontin migraine treatment
side effects of effexor
side effects of effexor
simultaneous estimation of atorvastatin fenofibrate and ezetimibe
simultaneous estimation of atorvastatin fenofibrate and ezetimibe
contrave er 8-90
contrave er 8-90
ddavp for uremic bleeding
ddavp for uremic bleeding
switching from citalopram to sertraline side effects
switching from citalopram to sertraline side effects
diltiazem xr
diltiazem xr
depakote iv
depakote iv
does flexeril cause constipation
does flexeril cause constipation
pyridium vs flomax
pyridium vs flomax
augmentin for strep
augmentin for strep
diclofenac medicine
diclofenac medicine
cozaar for high blood pressure
cozaar for high blood pressure
amitriptyline for fibromyalgia
amitriptyline for fibromyalgia
allopurinol wiki
allopurinol wiki
aripiprazole 5 mg tablet
aripiprazole 5 mg tablet
aspirin ingredients
aspirin ingredients
lexapro and buspar
lexapro and buspar
how to wean off bupropion
how to wean off bupropion
does abilify make you gain weight
does abilify make you gain weight
how long does robaxin last
how long does robaxin last
repaglinide fachinfo
repaglinide fachinfo
long term use of protonix
long term use of protonix
semaglutide 4mg
semaglutide 4mg
actos iniciales
actos iniciales
remeron serotonin syndrome
remeron serotonin syndrome
acarbose manipulado
acarbose manipulado
spironolactone dosage
spironolactone dosage
venlafaxine vs bupropion
venlafaxine vs bupropion
is voltaren safe to take if you have afiband afib
is voltaren safe to take if you have afiband afib
purchase stromectol online
purchase stromectol online
rx sitagliptin phosphate tablets ip
rx sitagliptin phosphate tablets ip
tizanidine for opiate withdrawal
tizanidine for opiate withdrawal
synthroid cardiac
synthroid cardiac
wiki tamsulosin
wiki tamsulosin
levitra online usa
levitra online usa
can you buy viagra from a pharmacy
can you buy viagra from a pharmacy
do you need a prescription for sildenafil
do you need a prescription for sildenafil
cialis online pills
cialis online pills
sildenafil 100mg how to take
sildenafil 100mg how to take
what does levitra do
what does levitra do
viagra online mexican pharmacy
viagra online mexican pharmacy
where can i buy tadalafil online
where can i buy tadalafil online
ivermectin pills canada
ivermectin pills canada
vardenafil 10
vardenafil 10
ivermectin cost australia
ivermectin cost australia
price of viagra 100mg tablet
price of viagra 100mg tablet
can you buy viagra online safely
can you buy viagra online safely
vardenafil discount
vardenafil discount
generic cialis tadalafil 20mg india
generic cialis tadalafil 20mg india
ivermectin cream 5%
ivermectin cream 5%
ivermectin lotion for lice
ivermectin lotion for lice
stromectol tab price
stromectol tab price
side effects of tadalafil
side effects of tadalafil
stromectol buy
stromectol buy
gabapentin 100 mg
gabapentin 100 mg
trimox prescribing information
trimox prescribing information
is lisinopril an ace inhibitor
is lisinopril an ace inhibitor
side effects of trazodone
side effects of trazodone
cephalexin ear infection
cephalexin ear infection
how to make lyrica work faster
how to make lyrica work faster
does ciprofloxacin make you urinate more
does ciprofloxacin make you urinate more
ampicillin sodium toxicity
ampicillin sodium toxicity
clomid vs nolvadex for pct
clomid vs nolvadex for pct
how long does keflex take to work
how long does keflex take to work
can i take prednisone at night
can i take prednisone at night
how long for metronidazole to work on diarrhea dog
how long for metronidazole to work on diarrhea dog
is doxycycline a very strong antibiotic?
is doxycycline a very strong antibiotic?
what is amoxicillin-clav 875-125 mg used for
what is amoxicillin-clav 875-125 mg used for
valacyclovir 1 gm para que sirve
valacyclovir 1 gm para que sirve
provigil cyp3a4
provigil cyp3a4
what is metformin
what is metformin
how old do you have to be to buy viagra
how old do you have to be to buy viagra
vardenafil hcl tabs "no prescription" india pharmacy
vardenafil hcl tabs "no prescription" india pharmacy
levitra printable discount coupons
levitra printable discount coupons
tadalafil 100mg
tadalafil 100mg
warfarin audit pharmacy
warfarin audit pharmacy
can you take sildenafil daily
can you take sildenafil daily
sildenafil prescription online
sildenafil prescription online
sildenafil 20 mg tablet price
sildenafil 20 mg tablet price
maximum dose of sildenafil in 24 hours
maximum dose of sildenafil in 24 hours
most common side effects of sildenafil
most common side effects of sildenafil
vidalista tadalafil
vidalista tadalafil
levitra or cialis
levitra or cialis
how quickly does cialis work
how quickly does cialis work
airmail pharmacy valium
airmail pharmacy valium
how to order levitra online
how to order levitra online
online pharmacy australia paypal
online pharmacy australia paypal
shelf life of sildenafil
shelf life of sildenafil
buying levitra
buying levitra
tadalafil (cialis)
tadalafil (cialis)
levitra vs viagra
levitra vs viagra
sildenafil dosage for ed
sildenafil dosage for ed
online pharmacy no prescription flagyl
online pharmacy no prescription flagyl
aciphex online pharmacy
aciphex online pharmacy
seconal online pharmacy
seconal online pharmacy
cialis no prescription
cialis no prescription
vardenafil wikipedia
vardenafil wikipedia
sildenafil side effects long-term
sildenafil side effects long-term
is cvs generic vardenafil available in my area?
is cvs generic vardenafil available in my area?
6mg vs 9mg tadalafil
6mg vs 9mg tadalafil
cheapest pharmacy cialis
cheapest pharmacy cialis
legit online pharmacy hydrocodone
legit online pharmacy hydrocodone
is tadalafil a controlled substance
is tadalafil a controlled substance
phentermine prescription online pharmacy
phentermine prescription online pharmacy
bluechew sildenafil or tadalafil
bluechew sildenafil or tadalafil
how quickly does tadalafil work
how quickly does tadalafil work
what pharmacy has oxycodone in tampa fl
what pharmacy has oxycodone in tampa fl
health express pharmacy+artane castle
health express pharmacy+artane castle
tadalafil 20mg side effects
tadalafil 20mg side effects
tylenol ibuprofen same
tylenol ibuprofen same
motrin to children
motrin to children
farmacocinetica de etodolac
farmacocinetica de etodolac
sulfasalazine withdrawal side effects
sulfasalazine withdrawal side effects
celecoxib trade names
celecoxib trade names
gabapentin keskustelu
gabapentin keskustelu
does tegretol cause drowsiness
does tegretol cause drowsiness
gabapentin used for
gabapentin used for
most common side effect of celebrex
most common side effect of celebrex
what is the difference between tegretol and carbamazepine
what is the difference between tegretol and carbamazepine
does elavil cause glaucoma
does elavil cause glaucoma
how long does it take amitriptyline to work
how long does it take amitriptyline to work
get cheap pyridostigmine
get cheap pyridostigmine
can you take mebeverine with paracetamol
can you take mebeverine with paracetamol
diclofenac sod ec 50 mg tablet
diclofenac sod ec 50 mg tablet
can you mix indomethacin and ibuprofen
can you mix indomethacin and ibuprofen
rebound headache imitrex
rebound headache imitrex
mestinon tablets 60mg
mestinon tablets 60mg
estimation of rizatriptan by hplc
estimation of rizatriptan by hplc
piroxicam unguent indicatii
piroxicam unguent indicatii
sumatriptan vs axert
sumatriptan vs axert
can meloxicam be taken twice a day
can meloxicam be taken twice a day
lioresal 10 mg price
lioresal 10 mg price
mobic is it addictive
mobic is it addictive
maxalt no longer working
maxalt no longer working
baclofen vs metaxalone
baclofen vs metaxalone
hydralazine imdur heart failure
hydralazine imdur heart failure
bijwerking van imuran
bijwerking van imuran
azathioprine gi side effects
azathioprine gi side effects
how strong is tizanidine 4mg
how strong is tizanidine 4mg
buying ketorolac online
buying ketorolac online
periactin and vyvanse
periactin and vyvanse
can i buy generic toradol tablets
can i buy generic toradol tablets
cyproheptadine hydrochloride with tricholine citrate syrup uses
cyproheptadine hydrochloride with tricholine citrate syrup uses
zanaflex capsules dosage
zanaflex capsules dosage
st david's bns artane dublin
st david's bns artane dublin